BC BIZON CAPITALReal Estate · Dubai Связаться
Панорама Дубая

Персональная подборка · Максим · октябрь 2026 · $1 000 000

Миллион долларов в Дубае:
одна большая квартира или несколько

Три готовых сценария и восемь объектов — только от застройщиков, с которыми Bizon Capital работает напрямую. Цены и наличие сверены с брокерской базой сегодня.

3 сценария1, 2 или 3 квартиры
на один бюджет
до 5,7%чистыми на руки —
лучший премиальный вариант
0%налога на аренду
и прирост стоимости
Смотреть сценарии Сравнить всё

01 — Логика подбора

Максим, у вас уже восемь квартир.
Девятая должна работать иначе

Основная часть вашего портфеля — проекты Tiger. Повторять ту же ставку смысла мало: новый миллион мы направили туда, где он добавляет портфелю то, чего в нём пока нет.

Новые районыDubai Islands, Creek Harbour, Business Bay, Dubai Hills, Motor City, Dubailand, Arjan. Ни одного объекта в JVT
Новые брендыEmaar, OCTA × Missoni, Iman × Versace Ceramics, Aark, TownX — и флагман Tiger как знакомый вариант
8 из 8объектов в статусе «в продаже» — сверены с брокерской базой Reelly 11 октября 2026
3–6%чистая доходность в этом бюджете — честно, после всех расходов и сборов. Не 10–12%, которые обещают в рекламе

Как мы отбирали

  • Только застройщики-партнёры. В подборку попали компании, с которыми Bizon Capital работает напрямую — по агентскому договору или через рабочий канал с их отделом продаж. Отсюда актуальное наличие и спецпредложения.
  • Приоритет — русскоязычный менеджер. У Iman Developers и TownX за нами закреплены менеджеры, говорящие по-русски. Все вопросы по этим объектам решаются без переводчика.
  • Только то, что реально продаётся. Почти половина базы новостроек Дубая — распроданные проекты. Каждый объект ниже перепроверен в базе сегодня: статус, цена и площадь совпадают.
  • Две доходности рядом. Валовая — сколько приносит аренда к цене. Чистая — сколько остаётся после всех расходов на полные вложения, включая сборы при покупке.

Одна большая квартира

  • Золотая виза на 10 лет — объект от AED 2 млн (≈$545 тыс.) даёт на неё право после сдачи дома.
  • Премиальный район и бренд — такие квартиры дольше держат цену и быстрее продаются.
  • Одна сделка, один арендатор — меньше управления.
  • Минус: доходность ниже, все яйца в одной корзине.

Две-три квартиры

  • Доходность выше, чем у Emaar и Tiger в премиуме: 4,2–4,4% чистыми по портфелю.
  • Риск распределён — разные районы, застройщики и сроки сдачи.
  • Можно продавать по одной — гибкость при выходе.
  • Минус: больше сборов на обслуживание и больше управления.

02 — Три сценария

Один бюджет — три стратегии

Все суммы уже со сборами при покупке (4% Земельному департаменту + регистрация). Комиссию агентства на новостройках платит застройщик, а не вы.

Сценарий A

Одна флагманская квартира

выбрать одну из трёх

  • Octa Isle Interiors by Missoni · 3 спальни 121 м² · $751 501 · чистыми до 5,7%
  • Albero · 2 спальни 133 м² · $879 510 · чистыми до 4,0%
  • Tiger Sky Tower · 1 спальня 81 м² · $728 980 · чистыми до 3,6%
$782 378Octa со сборами
до 5,7%чистыми, Octa
10 летзолотая виза — цена от AED 2 млн
Смотреть объекты →

Сценарий B

Две квартиры по ~$450 тыс.

Dubai Hills + Motor City

  • Rosehill · Dubai Hills · 1 спальня 69 м² · $438 393
  • Sierra by Iman · Motor City · 2 спальни 98 м² · $461 777
$937 811всего со сборами 4,3%
4,4%чистыми по портфелю
$42 332чистыми в год
Смотреть объекты →

Сценарий C

Три квартиры под доход

Dubailand + JVC + Arjan

  • Aark Terraces · Dubailand (DLRC) · 1 спальня 70 м² · $268 996
  • One Sky Park · JVC · 1 спальня 83 м² · $390 850
  • Ashley Hills · Arjan / Al Barsha South · студия 45 м² · $224 581
$922 255всего со сборами 4,3%
4,2%чистыми по портфелю
$39 573чистыми в год
Смотреть объекты →

03 — Сценарий A

Одна флагманская квартира

Три варианта на выбор — берётся один. Наш фаворит — Octa Isle by Missoni: со сборами $782 378, остаётся $217 622. Если подтвердится спецпредложение TownX, к нему можно добавить студию Ashley Hills — вместе $986 806, в пределах бюджета.

Octa Isle Interiors by Missoni, Dubai Islands
Octa Isle Interiors by Missoni Octa Isle Interiors by Missoni Octa Isle Interiors by Missoni

A1 · Бренд и пляж — лучшая доходность подборки

Octa Isle Interiors by MissoniOCTA Development · Dubai Islands

✓ Bizon Capital — агент застройщика

Флагман OCTA на побережье Dubai Islands — нового пляжного района, который город развивает как курортный. Интерьеры в стиле итальянского модного дома Missoni. Квартира с тремя спальнями на 121 м² за $751 тыс. — это 2 126 дирхам за фут, а у Tiger Sky Tower в Business Bay — 3 067.

$751 501AED 2 759 888 · 3 спальни · 121 м²
$150 300первый взнос — 20%
III кв. 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

5,4–6,7%валовая
4,5%чистыми

AED 150–185 тыс. в год

Посуточная сдача

8,0–10,1%валовая
5,7%чистыми

AED 220–280 тыс. в год

План оплаты 20 / 48 / 32

20%48%32%
броньстройкаключи
За
  • Лучшая доходность всей подборки: 4,5% чистыми долгосрочно, 5,7% посуточно
  • Модный бренд + пляж: такой объект легче сдать туристам и проще продать
  • Цена выше AED 2 млн — подходит под золотую визу на 10 лет
  • Ключи уже в III кв. 2027 — быстрее остальных премиальных вариантов
  • Остаётся ≈$218 тыс. бюджета — хватит на вторую студию или меблировку
Против
  • Dubai Islands — новый район, статистики аренды мало, ставки взяты с запасом вниз
  • OCTA — молодой застройщик, это его флагманский проект
  • Ставка посуточной сдачи зависит от вида на море — конкретный юнит важен
Albero, Dubai Creek Harbour
Albero Albero Albero

A2 · Самый надёжный бренд Дубая

AlberoEmaar · Dubai Creek Harbour

✓ Bizon Capital — агент застройщика

Emaar — застройщик Burj Khalifa и Dubai Mall, самая ликвидная марка на рынке перепродажи. Dubai Creek Harbour — новый центр города у залива с набережными и парками. Квартира 133 м² — крупная для двух спален: у соседних проектов Emaar двухкомнатные — 107–111 м².

$879 510AED 3 230 000 · 2 спальни · 133 м²
$87 951первый взнос — 10%
сентябрь 2029срок сдачи

Долгосрочная аренда

4,6–5,3%валовая
3,3%чистыми

AED 150–170 тыс. в год

Посуточная сдача

6,5–7,7%валовая
4,0%чистыми

AED 210–250 тыс. в год

План оплаты 10 / 70 / 20

10%70%20%
броньстройкаключи
За
  • Emaar — самая продаваемая марка при перепродаже, минимальный риск по стройке
  • Вход всего 10% — $88 тыс., остальное частями до 2029 года
  • Цена выше AED 2 млн — подходит под золотую визу на 10 лет
  • Creek Harbour — район с растущей инфраструктурой и метро в планах
Против
  • Доходность скромная: 3,3–4,0% чистыми — это ставка на сохранность и рост цены, а не на аренду
  • Ключи только в сентябре 2029 — три года без дохода
  • Высокий сбор на обслуживание: 23–24 AED/фут² (≈$9,2 тыс. в год)
Tiger Sky Tower, Business Bay
Tiger Sky Tower Tiger Sky Tower Tiger Sky Tower

A3 · Знакомый вам застройщик, знаковая башня

Tiger Sky TowerTiger Group · Business Bay

✓ Bizon Capital — агент застройщика

Флагман Tiger в Business Bay — по заявлению застройщика, самый высокий жилой небоскрёб в мире с бассейном и рестораном на рекордной высоте. Квартира продаётся с мебелью, а 30% цены можно платить 2 года после получения ключей — уже из арендных денег.

$728 980AED 2 677 180 · 1 спальня · 81 м², с мебелью
$145 796первый взнос — 20%
IV кв. 2028срок сдачи

Долгосрочная аренда

3,7–4,5%валовая
2,9%чистыми

AED 100–120 тыс. в год

Посуточная сдача

5,6–6,7%валовая
3,6%чистыми

AED 150–180 тыс. в год

План оплаты 20 / 40 / 10 + 30% за 2 года после сдачи

20%40%10%30%
броньстройкаключи24 мес. после
За
  • Вы уже знаете Tiger — тот же застройщик, но совершенно другой уровень проекта
  • Мебель включена — не нужно тратить ≈$11 тыс. на обстановку под посуточную
  • 30% цены — в рассрочку на 2 года после ключей
  • Знаковый объект: на перепродаже такие башни продаются по статусу
Против
  • Самая низкая доходность в подборке: 2,9–3,6% чистыми
  • Квартира с одной спальней за $729 тыс. — платите за адрес и статус башни
  • Две спальни (130 м²) стоят AED 3 681 313 — на $2,4 тыс. выше бюджета, и это без сборов

04 — Сценарий B

Две квартиры: статус + аренда

Emaar в Dubai Hills для надёжности и большая квартира с двумя спальнями от Iman для дохода. Всего $937 811 со сборами, 4,4% чистыми по портфелю — $42 332 в год.

Rosehill, Dubai Hills
Rosehill Rosehill Rosehill

B1 · Dubai Hills — район для жизни

RosehillEmaar · Dubai Hills

✓ Bizon Capital — агент застройщика

Dubai Hills Estate — зелёный район Emaar с гольф-полем, Dubai Hills Mall и лучшими школами. Здесь живут семьи, которые снимают надолго и платят вовремя. Rosehill — новый дом с видами на гольф-поле и террасами.

$438 393AED 1 610 000 · 1 спальня · 69 м²
$43 839первый взнос — 10%
июнь 2029срок сдачи

Долгосрочная аренда

5,6–6,5%валовая
4,2%чистыми

AED 90–105 тыс. в год

Посуточная сдача

7,8–9,3%валовая
4,6%чистыми

AED 125–150 тыс. в год

План оплаты 10 / 70 / 20

10%70%20%
броньстройкаключи
За
  • Лучшая доходность среди объектов Emaar в подборке: 4,2–4,6% чистыми
  • Dubai Hills — один из самых стабильных районов по спросу и ценам
  • Вход 10% — $44 тыс.
Против
  • Ключи только в июне 2029
  • Сбор на обслуживание 23–24 AED/фут² — высокий
Sierra by Iman, Motor City
Sierra by Iman Sierra by Iman Sierra by Iman

B2 · Большая квартира для семейной аренды

Sierra by ImanIman Developers · Motor City

✓ Bizon Capital — агент застройщика✓ Русскоязычный менеджер застройщика

Motor City — тихий семейный район рядом с Dubai Autodrome, спрос на квартиры с двумя спальнями здесь устойчивый. Дом с террасой на крыше, бассейнами и зонами отдыха. 98 м² за $462 тыс. — 1 600 дирхам за фут.

$461 777AED 1 695 876 · 2 спальни · 98 м²
$92 355первый взнос — 20%
I кв. 2029срок сдачи

Долгосрочная аренда

5,2–6,0%валовая
3,8%чистыми

AED 88–102 тыс. в год

Посуточная сдача

7,4–8,8%валовая
4,3%чистыми

AED 125–150 тыс. в год

План оплаты 20 / 40 / 40

20%40%40%
броньстройкаключи
За
  • Русскоязычный менеджер застройщика — Ольга, на связи в нашей рабочей группе
  • Квартира с двумя спальнями сдаётся семьям на годы — меньше простоев
  • Посуточная сдача работает: +0,5 п.п. к долгосрочной
Против
  • Ключи в I кв. 2029
  • 40% цены — одним платежом при получении ключей
  • Iman — средний по размеру застройщик

05 — Сценарий C

Три квартиры под доход

Три района, три застройщика, все ключи в 2027 году. Всего $922 255 со сборами, 4,2% чистыми по портфелю — $39 573 в год. Самые ранние ключи и распределённый риск.

Aark Terraces, Dubailand (DLRC)
Aark Terraces Aark Terraces Aark Terraces

C1 · Самая низкая цена за метр

Aark TerracesAark Developers · Dubailand (DLRC)

✓ Bizon Capital — агент застройщика

Камерный дом на 131 квартиру в Dubailand, часть квартир с собственным джакузи на террасе. 70 м² за $269 тыс. — 1 308 дирхам за фут, это самая низкая цена за метр в подборке. Отсюда и лучшая доходность.

$268 996AED 987 888 · 1 спальня · 70 м², частично с мебелью
$53 799первый взнос — 20%
IV кв. 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

5,9–6,9%валовая
4,5%чистыми

AED 58–68 тыс. в год

Посуточная сдача

8,6–10,1%валовая
4,6%чистыми

AED 85–100 тыс. в год

План оплаты 10 / 45 / 5 — остаток 40% уточняем

10%45%5%40%
броньстройкаключиуточняем
За
  • Лучшая доходность в сценарии C: 4,5–4,6% чистыми, валовая до 10,1%
  • Частично с мебелью — меньше вложений под сдачу
  • Ключи в IV кв. 2027
Против
  • В базе раскрыто 60% графика — остальные 40%, вероятно, рассрочка после сдачи; подтверждаем у застройщика
  • Dubailand — второй пояс, до центра 25–35 минут
  • Рядом много новой стройки — за арендатора придётся конкурировать
One Sky Park, JVC
One Sky Park One Sky Park One Sky Park

C2 · JVC — самый живой рынок аренды

One Sky ParkIman Developers · JVC

✓ Bizon Capital — агент застройщика✓ Русскоязычный менеджер застройщика

JVC — район с самой высокой заполняемостью в Дубае. One Sky Park — проект Iman с отделкой Versace Ceramics. Однокомнатная квартира здесь — 83 м², а у Tiger в соседнем JVT однокомнатные сейчас 57–63 м².

$390 850AED 1 435 395 · 1 спальня · 83 м²
$78 170первый взнос — 20%
IV кв. 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

5,0–5,9%валовая
3,6%чистыми

AED 72–85 тыс. в год

Посуточная сдача

7,3–8,7%валовая
4,0%чистыми

AED 105–125 тыс. в год

План оплаты 20 / 40 / 40

20%40%40%
броньстройкаключи
За
  • Русскоязычный менеджер застройщика — Ольга
  • JVC: заполняемость выше 90%, арендатор находится быстро
  • Большая площадь даёт премию к ставке аренды
Против
  • Цена за метр выше, чем у Aark: 3,6–4,0% чистыми
  • JVC — самая плотная новая стройка в городе
  • 40% — при получении ключей
Ashley Hills, Arjan / Al Barsha South
Ashley Hills Ashley Hills Ashley Hills

C3 · Самые ранние ключи и спецпредложение

Ashley HillsTownX · Arjan / Al Barsha South

✓ Русскоязычный менеджер застройщика

Дом в Arjan рядом с Miracle Garden и Butterfly Garden, ключи — уже в начале 2027. Застройщик прислал нам спецпредложение: студии на 1–2 этаже за AED 719 000 при 100% оплате (или 745 000 по плану 30/70) — это на $29 тыс. ниже базовой цены. Наличие таких студий уточняем.

$224 581AED 824 775 · студия · 45 м²
$22 458первый взнос — 10%
I кв. 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

5,1–6,3%валовая
4,0%чистыми

AED 42–52 тыс. в год

Посуточная сдача

7,8–9,7%валовая
3,9%чистыми

невыгодна — расходы съедают прибавку

План оплаты 10 / 30 / 60

10%30%60%
броньстройкаключи
За
  • Русскоязычный менеджер застройщика — Аршад, на связи в нашей рабочей группе
  • Самые ранние ключи в подборке — I кв. 2027
  • По спецпредложению чистая доходность вырастает примерно на полпункта
Против
  • Посуточная сдача здесь не окупается — только долгосрочная
  • 60% — одним платежом при получении ключей
  • Студия: конкуренция за арендатора выше, чем у квартир со спальней

06 — Одним экраном

Сравнение восьми объектов

Цены на 11 октября 2026. Курс AED 3,6725 за $1 (фиксирован Центробанком ОАЭ).

Таблица листается вбок →

A1Octa Isle Interiors by MissoniA2AlberoA3Tiger Sky TowerB1RosehillB2Sierra by ImanC1Aark TerracesC2One Sky ParkC3Ashley Hills
РайонDubai IslandsDubai Creek HarbourBusiness BayDubai HillsMotor CityDubailand (DLRC)JVCArjan / Al Barsha South
ЗастройщикOCTA DevelopmentEmaarTiger GroupEmaarIman DevelopersAark DevelopersIman DevelopersTownX
Квартира121 м²3 спальни133 м²2 спальни81 м²1 спальня69 м²1 спальня98 м²2 спальни70 м²1 спальня83 м²1 спальня45 м²студия
Цена$751 501$879 510$728 980$438 393$461 777$268 996$390 850$224 581
Срок сдачиIII кв. 2027сентябрь 2029IV кв. 2028июнь 2029I кв. 2029IV кв. 2027IV кв. 2027I кв. 2027
Первый взнос$150 30020%$87 95110%$145 79620%$43 83910%$92 35520%$53 79920%$78 17020%$22 45810%
Сборы при покупке≈$30 877≈$35 997≈$29 976≈$18 353≈$19 288≈$11 577≈$16 451≈$9 800
Полные вложения$782 378$915 507$758 956$456 746$481 065$280 573$407 300$234 381
Долгосрочная аренда
Валовая доходность5,4–6,7%4,6–5,3%3,7–4,5%5,6–6,5%5,2–6,0%5,9–6,9%5,0–5,9%5,1–6,3%
Чистая доходность4,5%3,3%2,9%4,2%3,8%4,5%3,6%4,0%
Посуточная сдача
Валовая доходность8,0–10,1%6,5–7,7%5,6–6,7%7,8–9,3%7,4–8,8%8,6–10,1%7,3–8,7%7,8–9,7%
Чистая доходность5,7%4,0%3,6%4,6%4,3%4,6%4,0%3,9%
Что выгоднеепосуточнопосуточнопосуточнопосуточнопосуточнопосуточнопосуточнодолгосрочно
Прочее
Обслуживание в год≈$5 655≈$9 182≈$4 754≈$4 742≈$5 195≈$2 878≈$4 396≈$2 236
Русскоязычный менеджер————да—дада
Золотая виза 10 летдадада—————

Если коротко

Вау-эффект и виза

Сценарий A — Octa Isle by Missoni: три спальни у моря с дизайнерскими интерьерами, лучшая доходность среди премиальных объектов и право на золотую визу.

Распределить риск

Сценарий C — три квартиры в трёх районах: 4,2% чистыми по портфелю, все ключи в 2027 году.

Баланс

Сценарий B — Emaar в Dubai Hills и квартира для семейной аренды в Motor City с русскоязычным менеджером застройщика.

Знакомый застройщик

Tiger Sky Tower — тот же Tiger, но флагманская башня в Business Bay. Платите за статус: доходность здесь самая низкая.

Наша рекомендация для портфеля, где уже восемь квартир среднего сегмента, — сценарий A с Octa Isle by Missoni: он добавляет то, чего в портфеле нет, — премиальный пляжный объект и золотую визу. По цифрам он же и самый доходный: 5,7% чистыми против 4,4% и 4,2% у сценариев B и C. Если важнее не держать всё в одной квартире — сценарий C.

07 — Как это работает

Сделка: сроки, документы, деньги

Покупка возможна дистанционно — личное присутствие в Дубае не обязательно.

01Выбор и бронь

Фиксируем квартиру, этаж и вид. Бронь — платёж по плану застройщика (10–20%). Нужен только загранпаспорт.

02Договор с застройщиком

SPA — договор купли-продажи. Подписывается лично, по видеосвязи с электронной подписью или по доверенности.

03Регистрация в Земельном департаменте

Oqood — реестр строящегося жилья. Здесь платится сбор 4%.

04Платежи по графику

Деньги идут на эскроу-счёт проекта под контролем государства, а не напрямую застройщику.

05Ключи и запуск аренды

Подключаем управляющую компанию: арендатор, договор Ejari, коммунальные, обслуживание.

06Виза

После сдачи и оформления титула — виза инвестора; при объекте от AED 2 млн — золотая виза на 10 лет.

Расходы при покупке новостройки

  • 4% — сбор Земельного департамента (DLD)
  • AED 1 000–3 000 — регистрация Oqood и админсборы за каждую квартиру
  • 0% — комиссия агентства: на новостройках её платит застройщик
  • Итого ≈4,3% сверх цены квартиры

Ежегодно на владении

  • Сбор на обслуживание здания — 14–24 AED за фут², учтён в расчёте
  • Управляющая компания — 5% при долгосрочной сдаче, 20% при посуточной
  • Налог на недвижимость и на доход от аренды — 0%
  • Свет и воду при долгосрочной сдаче платит жилец

Как считали доходность. Долгосрочно: аренда минус обслуживание, 5% управляющей и 5% простоя, делённое на цену плюс сборы. Посуточно: выручка минус обслуживание, 20% управляющей, свет и вода (AED 8 000), лицензия Департамента туризма (AED 1 520), страховка и расходники; к вложениям добавлена меблировка AED 40 000, если квартира продаётся без мебели. Ставки аренды — рыночные диапазоны 2026 года по району и площади, не обещание дохода. Рост стоимости актива в доходность не закладываем.

08 — Прозрачность

На чём построен этот отчёт

ReellyБрокерская база новостроек ОАЭ, выгрузка 11 октября 2026: 1 802 проекта. Из них 228 проектов застройщиков-партнёров Bizon Capital сейчас в продаже (включая другие эмираты). Цены, площади, планы оплаты, сроки и сборы на обслуживание — оттуда.
Застройщики напрямуюСпецпредложение TownX по Ashley Hills и контакты русскоязычных менеджеров Iman и TownX — из наших рабочих каналов с застройщиками, октябрь 2026.
АрендаСредние ставки 2026 года по районам — Property Finder, Bayut, Dubizzle и отчёты агентств по сделкам I квартала 2026.
Что перепроверить перед сделкойНаличие конкретной квартиры, этаж и вид — у застройщика в день брони. По Aark Terraces — остаток графика 40%. По Ashley Hills — наличие студий по спецпредложению. Dubai Islands — новый район, ставки аренды по нему даны с запасом вниз.
Дубай Марина

Следующий шаг — свободные квартиры и лучшие условия

Скажите, какой сценарий ближе, — и мы запросим у застройщиков актуальные свободные квартиры с этажами и видами и попробуем выбить скидку или улучшенную рассрочку: при покупке нескольких квартир у одного застройщика это обычно удаётся.

Написать в WhatsApp +971 50 477 0401

Bizon Capital Real Estate · Дубай, ОАЭ · bizon-capital.com